Ein abbezahltes oder nur noch gering belastetes Haus kann einen erheblichen Wert darstellen. Trotzdem sagt dieser Wert wenig darüber aus, wie viel Geld einem Eigentümer tatsächlich zur Verfügung steht. Stehen größere Ausgaben an, kann deshalb eine ungewöhnliche Situation entstehen: Vermögen ist vorhanden, Liquidität fehlt. Dann lohnt es sich, verschiedene Wege der Finanzierung genau zu vergleichen.
Wer seit vielen Jahren im eigenen Haus lebt, kennt diese Konstellation möglicherweise. Die ursprüngliche Baufinanzierung ist weitgehend getilgt, der Wert der Immobilie hat sich entwickelt und auf dem Papier besteht ein solides Vermögen. Gleichzeitig können innerhalb kurzer Zeit hohe Kosten entstehen.
Das Dach muss erneuert werden. Mehrere Gewerke werden für einen Umbau benötigt. Eine andere Immobilie soll gekauft werden, bevor das bisherige Haus verkauft ist. Vielleicht steht auch eine Auszahlung innerhalb der Familie an. Solche Situationen lassen sich nicht immer aus den laufenden Einnahmen oder vorhandenen Rücklagen finanzieren. Für Eigentümer stellt sich dann eine zentrale Frage: Kann der Wert der Immobilie genutzt werden, ohne das Haus dafür verkaufen zu müssen?
Immobilienvermögen ist nicht automatisch verfügbares Geld
Ein Eigenheim unterscheidet sich grundlegend von Guthaben auf einem Konto. Selbst wenn eine Immobilie beispielsweise einen hohen sechsstelligen Marktwert besitzt und nur noch geringe Verbindlichkeiten bestehen, lässt sich dieser Wert nicht kurzfristig für Rechnungen einsetzen. Erst durch Verkauf oder Beleihung wird ein Teil des gebundenen Vermögens zu verfügbarer Liquidität.
Ein Verkauf kann allerdings die falsche Lösung sein, wenn du weiterhin in deinem Haus wohnen möchtest. Auch bei einem geplanten späteren Verkauf kann Zeitdruck problematisch werden. Wer eine Immobilie unbedingt innerhalb weniger Wochen verkaufen muss, besitzt eine deutlich schlechtere Verhandlungsposition als jemand, der auf ein angemessenes Angebot warten kann. Die Alternative besteht darin, die Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung einzusetzen. Welche Variante sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen Situation ab.
Drei Zahlen sind wichtiger als der reine Immobilienwert
Bevor du über eine Finanzierung nachdenkst, solltest du den tatsächlich verfügbaren Spielraum ermitteln. Dafür reichen Schätzungen wie „Mein Haus müsste ungefähr 500.000 Euro wert sein“ nicht aus.
Entscheidend sind vor allem drei Größen.
1. Der realistische Wert der Immobilie
Angebotspreise ähnlicher Häuser können einen ersten Eindruck vermitteln. Sie entsprechen aber nicht automatisch dem tatsächlichen Marktwert. Lage, Grundstück, Zustand, Wohnfläche, energetische Eigenschaften und Modernisierungsbedarf beeinflussen die Bewertung.
Die amtlichen Gutachterausschüsse sammeln und analysieren tatsächlich abgeschlossene Immobilienkäufe. Der Immobilienmarktbericht Deutschland der Gutachterausschüsse zeigt beispielsweise, dass Marktinformationen auf den Daten von rund 390 Gutachterausschüssen in Deutschland beruhen. Solche Daten sind aussagekräftiger als einzelne Immobilienanzeigen.
2. Die bestehenden Belastungen
Ein Haus im Wert von 500.000 Euro bietet einen anderen finanziellen Spielraum, wenn darauf noch 350.000 Euro Darlehensschuld liegen, als wenn lediglich 50.000 Euro offen sind. Zusätzlich solltest du prüfen, welche Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind. Die Höhe einer eingetragenen Grundschuld entspricht dabei nicht zwingend der aktuell offenen Darlehensschuld.
3. Der tatsächliche Kapitalbedarf
Auch wenn eine hohe Finanzierung möglich erscheint, sollte der benötigte Betrag möglichst präzise bestimmt werden. Bei einer Sanierung gehören dazu beispielsweise Angebote der Handwerker, Materialkosten, Nebenkosten und ein sinnvoller Puffer für ungeplante Arbeiten. Bei einer Zwischenfinanzierung solltest du dagegen berechnen, welcher Betrag bis zum erwarteten Verkaufserlös tatsächlich überbrückt werden muss. Je genauer du den Kapitalbedarf kennst, desto leichter lassen sich unnötige Finanzierungskosten vermeiden.
Wenn die Immobilie selbst zur Kreditsicherheit wird
Bei Immobilienfinanzierungen spielt die Grundschuld eine zentrale Rolle. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt dem Kreditgeber eine Sicherheit für das gewährte Darlehen. Dabei entsteht gelegentlich ein Missverständnis: Eine eingetragene Grundschuld bedeutet nicht, dass die Immobilie dem Kreditgeber gehört. Sie schafft vielmehr ein Verwertungsrecht für den Fall, dass die gesicherten Verpflichtungen nicht erfüllt werden.
Der Medienverbund der Notarkammern erklärt die Funktion von Grundschulden ausführlicher. Für Eigentümer ist vor allem wichtig, die Tragweite einer solchen Sicherheit zu verstehen. Wird eine Finanzierung dauerhaft nicht bedient, kann im äußersten Fall die Immobilie betroffen sein. Genau deshalb sollte eine grundbuchlich abgesicherte Finanzierung nicht allein danach beurteilt werden, wie schnell Kapital verfügbar werden könnte.
Wenn klassische Bankwege nicht zur Situation passen
Die klassische Möglichkeit besteht darin, bei einer Bank ein zusätzliches Immobiliendarlehen aufzunehmen oder eine bestehende Finanzierung zu erweitern. Das kann bei guter Einkommenssituation und ausreichendem Beleihungsspielraum sinnvoll sein. Es gibt jedoch Situationen, in denen andere Kriterien wichtiger werden.
Ein typisches Beispiel ist die Zwischenfinanzierung. Du besitzt ein Haus und möchtest eine neue Immobilie erwerben. Das bisherige Objekt soll verkauft werden, allerdings erst dann, wenn ein akzeptabler Käufer gefunden wurde. Zwischen Kauf und Verkauf entsteht vorübergehend ein Kapitalbedarf.
Ein anderer Fall kann innerhalb einer Erbengemeinschaft auftreten. Eine Person möchte das geerbte Elternhaus behalten, muss dafür aber andere Erben auszahlen. Auch hier besteht Immobilienvermögen, während gleichzeitig innerhalb eines begrenzten Zeitraums Geld benötigt wird.
Neben klassischen Bankfinanzierungen existieren dafür Modelle, bei denen private Kapitalgeber beteiligt sind. Einen solchen Ansatz beschreibt beispielsweise das P2P-Immobiliendarlehen von Hegner & Möller. Laut Anbieter erfolgt die Vermittlung zwischen Immobilieneigentümern mit Kapitalbedarf und privaten Investoren, wobei die Immobilie über eine Grundschuld in die Finanzierung einbezogen wird.
Eine solche Konstruktion ist nicht automatisch besser oder schlechter als ein Bankdarlehen. Sie folgt lediglich einem anderen Finanzierungsweg. Entscheidend ist, ob Kosten, Laufzeit, Sicherheiten und Rückzahlungsstrategie zur eigenen Situation passen.
Der Rückzahlungsweg sollte bereits am Anfang feststehen
Gerade bei kurzfristigem Kapitalbedarf wird häufig zuerst darüber nachgedacht, wie das benötigte Geld beschafft werden kann. Mindestens ebenso wichtig ist die Frage, wie es wieder zurückgezahlt werden soll. Bei einer Zwischenfinanzierung kann die Rückzahlung beispielsweise aus dem späteren Verkauf einer Immobilie erfolgen. Dann solltest du konservativ kalkulieren. Ein erhoffter Verkaufspreis ist noch kein sicherer Verkaufserlös. Bei einer länger laufenden Finanzierung muss die monatliche Belastung dagegen aus dem verfügbaren Einkommen getragen werden können.
Eine einfache Haushaltsrechnung schafft Klarheit. Stelle dabei den regelmäßigen Nettoeinnahmen sämtliche festen und realistisch geschätzten variablen Ausgaben gegenüber. Berücksichtige auch Kosten, die bei Hauseigentümern unregelmäßig auftreten. Dazu gehören Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer oder größere Instandhaltungsmaßnahmen. Eine Kreditrate, die nur in einem außergewöhnlich günstigen Monat problemlos funktioniert, ist zu hoch kalkuliert.
Der Wert des Hauses ersetzt keine tragfähige Planung
Eine weitgehend schuldenfreie Immobilie kann eine starke Sicherheit darstellen. Sie macht eine Finanzierung jedoch nicht risikolos. Das wird besonders wichtig, wenn Eigentümer einen hohen Immobilienwert mit finanzieller Belastbarkeit gleichsetzen. Beide Dinge müssen getrennt betrachtet werden.
Ein Beispiel: Ein Haus ist 450.000 Euro wert und weitgehend abbezahlt. Die Eigentümer verfügen nach Eintritt in den Ruhestand jedoch nur über begrenzte monatliche Einnahmen. Rein vermögensseitig besteht viel Substanz. Trotzdem kann eine hohe monatliche Rate problematisch werden.
In einem anderen Haushalt ist das Einkommen hoch, die Immobilie aber noch stark finanziert. Hier kann wiederum der verfügbare Beleihungsspielraum begrenzt sein. Deshalb sollte eine Finanzierung immer aus mindestens zwei Perspektiven geprüft werden: Welche Sicherheit steht zur Verfügung und wie soll das Darlehen tatsächlich zurückgeführt werden?
Vor einer Unterschrift sollten fünf Punkte geklärt sein
Bei einer durch Immobilienvermögen abgesicherten Finanzierung lohnt sich ein genauer Blick auf die Vertragsbedingungen.
- Gesamtkosten: Vergleiche nicht allein den nominalen Zinssatz. Relevant sind sämtliche vereinbarten Kosten der Finanzierung.
- Laufzeit: Eine kurze Laufzeit kann die Gesamtkosten begrenzen, verlangt aber häufig eine klare Rückzahlungsquelle. Eine längere Laufzeit verteilt die Belastung, kann dafür höhere Gesamtkosten verursachen.
- Grundschuld: Kläre, welche Grundschuld bestellt oder übertragen wird und welche Forderungen sie absichert.
- Bestehende Belastungen: Bereits eingetragene Grundschulden können beeinflussen, welche weiteren Finanzierungsmöglichkeiten bestehen. Auch deren Rang im Grundbuch kann relevant sein.
- Rückzahlungsszenario: Berechne nicht nur den gewünschten Verlauf. Prüfe auch, was passiert, wenn sich beispielsweise ein Immobilienverkauf um sechs Monate verzögert oder unerwartete zusätzliche Kosten entstehen.
Zeitdruck ist bei Immobilien ein schlechter Entscheidungsgrund
Ein kurzfristiger Kapitalbedarf kann dazu verleiten, vor allem auf die Geschwindigkeit einer Finanzierung zu schauen. Bei einer grundbuchlich abgesicherten Finanzierung geht es jedoch um erhebliche Vermögenswerte. Eine schnelle Vorprüfung bedeutet zudem nicht automatisch, dass unmittelbar danach Geld ausgezahlt wird. Unterlagen müssen geprüft werden. Der Immobilienwert muss gegebenenfalls ermittelt werden. Grundbuchfragen sind zu klären. Bei einer Grundschuldbestellung oder bestimmten Änderungen kann ein Notartermin erforderlich sein.
Auch eine positive erste Einschätzung ist noch nicht mit einem verbindlichen Darlehensvertrag oder einer Auszahlung gleichzusetzen. Deshalb solltest du ausreichend Zeit für die Prüfung der Vertragsunterlagen einplanen. Gerade Bedingungen zu Kosten, Fälligkeit, Sicherheiten und vorzeitiger Rückzahlung verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Die Immobilie kann finanziellen Spielraum schaffen, aber sie bleibt dein wesentliches Vermögen
Für viele Eigentümer steckt ein großer Teil des über Jahrzehnte aufgebauten Vermögens im eigenen Haus. Wenn unerwartet Kapital benötigt wird, kann es sinnvoll sein, diesen Wert in die Finanzierungsplanung einzubeziehen. Dafür muss die Immobilie nicht zwangsläufig verkauft werden. Neben klassischen Bankdarlehen kommen je nach Ausgangslage weitere grundbuchlich abgesicherte Finanzierungen infrage.
Wichtig bleibt die Reihenfolge der Entscheidung: Zuerst bestimmst du den tatsächlichen Kapitalbedarf. Danach prüfst du Immobilienwert und vorhandene Belastungen. Anschließend vergleichst du Kosten, Laufzeit, Sicherheiten und Rückzahlungsweg. Denn der entscheidende Maßstab ist nicht, wie viel Geld sich grundsätzlich über eine Immobilie beschaffen lässt. Entscheidend ist, welcher Betrag für dein Vorhaben sinnvoll ist und unter realistischen Bedingungen wieder zurückgezahlt werden kann.