Wer ein Haus verkaufen oder bewerten lassen will, denkt zuerst an Quadratmeter, Lage, Ausstattung. Der Garten gerät da leicht in den Hintergrund, ist jedoch bei der Kaufentscheidung messbar beteiligt. Was eine Gartengestaltung tatsächlich zum Marktwert beiträgt, ist keine Frage von Bauchgefühl, sondern liegt an Tatsachen.
Wie Gutachter den Außenbereich bewerten
In der deutschen Immobilienbewertung werden Außenanlagen nach dem Sachwertverfahren in die Gesamtbewertung einbezogen. Grundlage ist die ImmoWertV 2021, Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit Mai 2021 in Kraft ist. Gutachter erfassen beispielsweise besondere Außenanlagen, Terrassen, Einfriedungen, Wege, Pergolen, Teiche gesondert und setzen ihren Herstellungswert abzüglich Alterswertminderung an.
Faustregel in der Praxis: Außenanlagen und Ausstattung machen bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus 3 bis 8 Prozent des Gesamtsachwertes aus. Bei Luxusobjekten kann der Anteil höher sein, wenn die Anlage professionell geplant und gepflegt wurde. Maßgeblich ist demgegenüber nicht, was der Eigentümer selbst investiert hat, sondern was ein Sachverständiger zum Bewertungsstichtag als wertgerecht ansehen würde.
Was bringt erwiesenermaßen etwas
Nicht jede Garten Maßnahme macht sich beim Verkauf bezahlt. Ein wenig Rasen mähen, Beete anlegen, ein neuer Gartenzaun — das alles steigert den Marktwert in der Regel kaum. Diese Dinge setzen Käufer voraus, die sich ein Grundstück ansehen. Anders sieht es mit jeder Art von substanziellen Investitionen aus. Gartenpools gehören zu den Maßnahmen, die Gutachter als selbständige Sachwertposition erfassen, sofern sie fest eingebaut und technisch einwandfrei hergestellt sind. Ein Einbaupool mit Betonkörper, der mit Filtertechnik ausgerüstet und abgenommen ist, wird anders bewertet als ein aufstellbarer Stahlrahmen Pool. Ausschlaggebend ist hier die Dauerhaftigkeit der Anlage.
Terrassen aus hochwertigem Material, Natursteine, WPC-Dielen mit fachlichem Unterbau werden von Käufern wahrgenommen und können die Vermarktungszeit verkürzen. Laut Immobilienverband Deutschland (IVD) zählen nutzbare Außensitz Flächen regelmäßig zu den Ausstattungsmerkmalen, die für die Kaufentscheidung mitbestimmend sind. Einen Preisaufschlag lässt sich daraus nicht ableiten, da die regionalen Märkte unterschiedlich reagieren. Bäume, zumal älterer Baumbestand, nehmen eine Sonderstellung ein. Reife Bäume steigern den gepflegten Eindruck eines Grundstücks, können aber auch Kauf Zögerlichkeit bewirken, wenn Interessenten Fällungs und Pflegekosten einrechnen müssen.
Was beim Pool wertrelevant ist und was nicht
Ein Swimmingpool ist ebenso wenig ein Selbstläufer im Wert. In Regionen mit kurzer Sommersaison, etwa in Norddeutschland oder in Österreich in höheren Lagen, reagieren Kaufinteressenten zurückhaltender auf Pools als etwa im typischen Schwimmland Baden-Württemberg oder Bayern. Das wird auch von Gutachtern berücksichtigt, die zur Wertermittlung regionale Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte heranziehen.
Wertbeeinflussend wirken sich insbesondere folgende Dinge aus: Konstruktionsart (Beton oder Glasfaserverbundstoff), der Stand der Technik, also Filterpumpe, Gegenstromanlagen und Abdecksysteme, die Einhaltung der DIN EN 15288 für den Schwimmbeckenbau und vorhandene Wartungsnachweise. Ein Pool ohne Dokumentation, ohne Abnahmeprotokoll, mit veralteter Technik kann sich im Gutachten belastend auswirken, weil Käufer hier den Sanierungsaufwand einkalkulieren. Getrennte Technikräume, winterfeste Abdeckungen und ein funktionierendes Wasseraufbereitungssystem erhöhen die Akzeptanz bei Kaufinteressenten und damit indirekt die Vermarktbarkeit des Objektes.
Dokumentation als unerkannter Faktor
Wer in seinen Garten investiert, sollte Rechnungen, Abnahmebescheinigungen und Wartungsprotokolle sorgfältig horten. Das gilt für den Pool ebenso wie für die neu errichtete Stützmauer oder die Beregnungsanlage. Gutachter und Käufer können den tatsächlichen Investitionsumfang nur nachvollziehen, wenn Belege vorliegen. Fehlende Unterlagen führen in der Praxis dazu, dass Gutachter sehr konservativ schätzen und zum unteren Wertansatz tendieren. Das ist ein vermeidbarer Abzug, der absolut nichts mit der Anlagequalität zu tun hat, sondern allein mit der fehlenden Nachvollziehbarkeit.
Wer seinen Außenbereich mit dem Ziel gestaltet, den Immobilienwert auf Dauer zu stabilisieren oder sogar zu steigern, fährt mit wenigen, soliden Lösungen auf alle Fälle besser als mit vielen kleinen, nicht belegbaren Projekten. Qualität, Dauerhaftigkeit und Dokumentation sind die drei Kriterien, an denen sich jede sinnvolle Außen Investition messen lassen muss.