Eine Immobilie nach dem Auszug wieder vermiet- oder verkaufsfähig zu machen, ist oft aufwändiger, als viele denken. Ob nach einem Erbfall, bei Mieterwechsel oder nach einer längeren Leerstandszeit für die Eigennutzung: Der Zustand einer Wohnung oder eines Hauses nach dem Auszug kann sehr unterschiedlich sein.
Manchmal ist es mit einem neuen Anstrich getan. Häufig aber sind die Böden ramponiert, die Küche veraltet, der Keller vollgeräumt und die Wände durch jahrelangen Gebrauch so ramponiert, dass sie gleich mit renoviert werden müssen.
Bestandsaufnahme: Was steckt wirklich drin?
Bevor auch nur ein Handwerker bestellt wird, ist die vollständige Bestandsaufnahme fällig. Alle Räume müssen systematisch durchgegangen, alle Schäden dokumentiert und Fotos gemacht werden. Der Zustand der Elektrik, der Heizung, der Wasserleitungen und der Böden ist zu erfassen. Wer diesen Schritt unterlässt, läuft Gefahr, dass Folgegewerke auf einer nicht geklärten Basis arbeiten müssen. Nachbesserungen werden teurer sein, als es die Maßnahmen vorher gekostet hätte.
Entrümpelung: Erste Voraussetzung für alles Weitere!
Mobiliar, Geräte, Sperrmüll und Sondermüll müssen vor der Renovierung fachgerecht entsorgt werden. Gerade bei Erbschaften oder langjährig bewohnten Objekten bekommt man bei der Besichtigung nur einen Teil des Wirklichen zu Gesicht. Eine professionelle Entrümpelung oder Haushaltsauflösung in Hamburg kümmert sich nicht nur um den Abtransport, sondern auch um die Trennung von Wertstoffen. So lassen sich die Entsorgungskosten senken.
Für die Entsorgung von Sperrmüll und Elektroschrott gilt in Hamburg das Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG), das eine getrennte Erfassung bestimmter Stoffe vorschreibt. Nach einer Entrümpelung offenbaren sich dann auch meist erst versteckte Wandschäden, der Boden unter dem Teppich ist abgelaufen, die Anschlüsse hinter alten Einbaumöbeln sind defekt. Erst dann lässt sich der Renovierungsplan realistisch anlegen.
Die richtige Reihenfolge der Gewerke
Die Reihenfolge der Handwerksarbeiten folgt einem logischen Ablauf: von oben nach unten, von innen nach außen, von grob nach fein. Wer an dieser Reihenfolge spart, zahlt doppelt! Ein frisch lackierter Boden, auf dem gleichwohl noch der Elektriker arbeitet – das ist das klassische Negativbeispiel.
Decke und Wände stehen an erster Stelle: Risse verspachteln, Tapeten abreißen, Schimmel fachgerecht behandeln. Schimmel ist ein chemisches Problem und es muss die Ursache festgestellt werden. Eine kosmetische Behandlung allein hilft nicht, wenn die Feuchtigkeit nicht beseitigt ist. Je nach Schwere des Befalls kommt ein zertifizierter Sachverständiger ins Spiel.
Elektrik, Sanitär und Fenster: die Technik
In Häusern, die vor 1990 gebaut wurden, entspricht die Elektroanlage nicht mehr den VDE-Vorschriften. Wer in einem älteren Haus eine Aluminiumverkabelung oder keine Schutzleiter vorfindet, sieht sich häufig mit diesem Problem konfrontiert. In diesem Fall muss die gesamte Anlage aus Leitungen, Schaltern und Steckdosen geprüft werden. Das gilt auch für die Wasserleitungen, die auf Korrosion und Druckverlust geprüft werden sollten, sowie für die Heizungsanlage, die auf Effizienz und Wartungsstand überprüft werden sollte.
Bei Fenstern lohnt sich der Austausch gegen Zweischeiben- Wärmeschutzglas mit einem U-Wert von maximal 1,1 W/(m²K). Das entspricht dem Stand der Technik, verbessert den Schallschutz und kann bei Mietobjekten als Modernisierung anteilig auf die Miete umgelegt werden.
Böden und Malerarbeiten als Abschluss
Parkett, Fliesen, Laminat werden erst verlegt, wenn alles darüber abgeschlossen ist. Bei Altbauten sollten Sie einen Blick auf den Estrich werfen: Risse oder Hohlstellen können gleichsam auf Feuchtigkeit im Untergrund schließen lassen.
Beheizte Fußböden müssen mit dem Heizungsbauer hinsichtlich der Vorlauftemperatur abgestimmt werden. Der Anstrich von Wänden und Decken erfolgt als vorletzter Schritt. Für Altbauten sind diffusionsoffene Farben auf Mineralputzbasis sehr zu empfehlen, da sie die Feuchtigkeitsregulierung unterstützen. Den Abschluss bildet eine professionelle Grundreinigung, die die Immobilie in einen übergabefähigen Zustand versetzt.
Kostenrahmen und Zeitplanung realistisch einschätzen
Die Renovierungskosten für eine leere Wohnung nach dem Auszug können je nach Zustand, Größe und Region stark variieren. Als grobe Faustregel darf man für eine Rundumrenovierung einer 80-Quadratmeter-Wohnung mit Kosten zwischen 8.000 und 25.000 Euro rechnen. In Großstädten wie Hamburg schwanken die Handwerker-Stundensätze zur Zeit zwischen 60 und 120 Euro netto, je nach Gewerk und Auftragslage. Eine Rundum-Badsanierung bei sieben bis zehn Quadratmetern kostet üblicherweise zwischen 5.000 und 15.000 Euro.
Zeitlich sollte man mindestens mit vier bis acht Wochen rechnen. Wer im Herbst oder Winter renoviert, muss mit längeren Trockenzeiten bei Putz- und Malerarbeiten rechnen. Niedrigere Temperaturen verlangsamen die Aushärtung. Lieferzeiten bei Fenstern oder Badkeramik können den Zeitrahmen zusätzlich strecken.
Altlasten und rechtliche Fallstricke
Bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, ist ein erhöhtes Risiko für Asbestbelastung in Bodenbelägen, Dämmstoffen oder Fassadenplatten gegeben. Eine Schadstoffanalyse durch einen zertifizierten Gutachter ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben, bevor Abbrucharbeiten anstehen.
Weitere typische Fehlerquellen:
- Keine Baugenehmigung für das Entfernen tragender Wände eingeholt
- Keine Zwischenabnahmen vereinbart, was die Handhabung bei Mängeln erschwert
- Statt schriftlicher Absprache mit Handwerkern einen mündlichen Vertrag geschlossen
Steuerliches für Vermieter
Renovierungsmaßnahmen an Mietobjekten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Erhaltungsaufwendungen, also solche Arbeiten, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten, also solche Maßnahmen, die den Wert dauerhaft steigern, sind über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die Abgrenzung der beiden Kategorien ist vom Einzelfall abhängig und sollte mit einem Steuerberater abgeklärt werden.
Wer bei der Bestandsaufnahme, der Entrümpelung, der Planung der Gewerke und Kostenkontrolle konsequent den Gedanken des aufeinanderfolgenden Arbeitens verfolgt, senkt das Risiko teurer Nacharbeiten enorm. Eine sorgfältig renovierte Immobilie erzielt bei Vermietung oder Verkauf nachweislich bessere Konditionen und steht schneller wieder am Markt.