Ein zusätzliches Arbeitszimmer, ein Carport für das zweite Auto oder ein Gartenhaus für Fahrräder und Werkzeug – das sind Ideen, die schnell entstehen, wenn man mehr Platz braucht. Ob die Ideen dann wirklich umgesetzt werden können, hängt selten vom persönlichen Geschmack ab, sondern von ein paar Zahlen. Die Grundstücksfläche, die überbaute Fläche, die Grundflächenzahl und die Abstandsflächen bestimmen, wie viel Spielraum tatsächlich bleibt. Wer diese Werte schon vor dem ersten Gespräch mit dem Architekturbüro oder dem Bauamt kennt, kann die Pläne realistisch einschätzen und vermeidet Entwürfe, die später an einer Vorschrift scheitern.
Die Ausgangslage: Welche Grundstücksdaten zählen
Jedes Grundstück in Deutschland ist im Liegenschaftskataster erfasst, das die Vermessungs- und Katasterverwaltungen der Länder führen. Dort stehen Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, amtliche Fläche und die Lage der vorhandenen Gebäude. Das Grundbuch regelt dagegen Eigentum, Rechte und Belastungen. Für die Frage, was noch gebaut werden darf, sind zunächst drei Werte entscheidend:
- die amtliche Grundstücksfläche
- die Grundfläche der bestehenden Gebäude
- der daraus folgende Anteil der überbauten Fläche
Für eine erste Orientierung lassen sich diese Eckdaten für viele Adressen über das Grundregister einsehen, das Daten aus dem Liegenschaftskataster aufbereitet und Grundstücksfläche, Grundfläche, Flurstück sowie den überbauten Anteil gebündelt darstellt. Für eine grobe Machbarkeitsprüfung genügt das oft. Für den Bauantrag ist später ein amtlicher Lageplan erforderlich.
Grundflächenzahl: die zentrale Kennziffer
Die wichtigste Größe für Anbauten ist die Grundflächenzahl, kurz GRZ. Sie ist in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,3 bedeutet: Auf 600 m² dürfen Gebäude zusammen 180 m² Grundfläche einnehmen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) nach § 20 BauNVO bezieht dagegen alle Vollgeschosse ein. Sie wird vor allem dann relevant, wenn aufgestockt statt angebaut werden soll.
Welcher Wert gilt, steht im Bebauungsplan. § 17 BauNVO nennt als Orientierungswert 0,4 für allgemeine Wohngebiete, viele Gemeinden setzen jedoch strengere Werte fest. Gibt es keinen Bebauungsplan, greift innerhalb bebauter Ortsteile § 34 Baugesetzbuch. Dann muss sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügen, und die Nachbarbebauung dient als Maßstab.
Ein häufiger Planungsfehler: Nur das Wohnhaus wird angerechnet. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO zählen auch Garagen, Carports, Zufahrten und Nebenanlagen wie Gartenhäuser mit. Für diese Flächen darf die GRZ um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis 0,8. Gepflasterte Wege und Terrassen können je nach Ausführung ebenfalls darunter fallen, der Bebauungsplan darf abweichende Regeln treffen.
Abstandsflächen und Genehmigung
Trotz der Spielräume, die die GRZ lässt, richtet sich dessen Einhaltung vorrangig nach der Lage auf dem Grundstück. Nach der Musterbauordnung (MBO), der die meisten der Länder gefolgt sind, beträgt die Abstandsfläche zum Nachbargrundstück 0,4 der Wandhöhe, mindestens aber 3 m. Garagen, Carports und andere Nebengebäude, die keine Aufenthaltsräume enthalten, dürfen bis an die Grenze gebaut werden, wenn die mittlere Wandhöhe 3 m und die Länge je Grenze 9 m nicht überschreitet. In der Summe sind höchstens 15 m Grenzbebauung zulässig. Jedes Land kann von dieser Regelung abweichen, so dass sich ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung empfiehlt.
Kleinere Vorhaben sind oft verfahrensfrei. Die MBO sieht als verfahrensfrei an: Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einem Rauminhalt bis 10 m³, Garagen und Carports bis 30 m², beide nicht im Außenbereich. In Bayern sind Gebäude bis zu 75 m³ Rauminhalt ohne Verfahren zulässig. Verfahrensfrei heißt jedoch nicht regelfrei. Bebauungsplan, Abstandsflächen, die GRZ sind auch für verfahrensfreie Vorhaben maßgebend; ein Verstoß gegen diese Vorschriften kann selbst Jahre später noch zu einer Rückbauverfügung führen.
Ein Anbau mit Aufenthaltsräumen ist in aller Regel genehmigungspflichtig. Der Antrag wird von einer bauvorlageberechtigten Person, also meist von einem Architekturbüro, eingereicht. Er muss einen amtlichen Lageplan enthalten, der von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder von dem Katasteramt auf Grund des Liegenschaftskatasters erstellt wird. Außerdem sollte auch ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs geworfen werden, wo Wege- oder Leitungsrechte eingetragen sein können; ferner in das Baulastenverzeichnis, das von den meisten Bundesländern geführt wird.
Schritt für Schritt zur belastbaren Planung
Bevor erste Entwürfe entstehen, hilft eine geordnete Prüfung:
- Grundstücksdaten erheben: Fläche, Bestandsgrundfläche und alle versiegelten Flächen erfassen.
- Planungsrecht klären: Beim Bauamt oder im Geoportal der Gemeinde prüfen, welche GRZ und Baugrenzen gelten.
- Spielraum berechnen: Hauptanlagen und Nebenanlagen getrennt kalkulieren.
- Belastungen prüfen: Grundbuch und Baulastenverzeichnis einsehen.
- Unsicherheiten ausräumen: Bei unklarer Rechtslage einen Bauvorbescheid beantragen, der Einzelfragen verbindlich klärt.
- Nachbarn einbeziehen: Bei Grenzbebauung erleichtert ein frühes Gespräch das Verfahren.
So wird schnell klar, ob Carport, Gartenhaus oder Anbau möglich sind und wie groß sie werden dürfen.