Wenn du eine Immobilie vermietest, mindert die Gebäudeabschreibung deine steuerpflichtigen Einkünfte. Wie hoch die jährliche Abschreibung ausfällt, richtet sich zunächst nach gesetzlichen Prozentsätzen. Diese pauschalen Werte müssen aber nicht in jedem Fall zur tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes passen. Ist die Nutzungsdauer nachweislich kürzer, kann eine höhere jährliche Abschreibung möglich sein. Entscheidend ist, ob sich die Abweichung für dein Objekt überzeugend begründen lässt – und ob sich der Aufwand wirtschaftlich lohnt.
Was die Gebäude-AfA mit deiner Steuerlast zu tun hat
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Bei einer vermieteten Immobilie kannst du damit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich berücksichtigen. Der Wert des Grund und Bodens gehört grundsätzlich nicht zur Gebäude-AfA: Ein Grundstück nutzt sich steuerlich nicht in derselben Weise ab wie ein Gebäude. Deshalb ist schon die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude wichtig.
Für Gebäude sieht § 7 Absatz 4 des Einkommensteuergesetzes typisierte Abschreibungssätze vor. Je nach Art des Gebäudes und dem maßgeblichen Fertigstellungszeitpunkt kommen unter anderem 2, 2,5 oder 3 Prozent pro Jahr infrage. Die oft genannte Abschreibung von 2 Prozent ist also keine Regel für jede Immobilie. Bei vermieteten Wohngebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, gilt beispielsweise grundsätzlich ein anderer Satz als bei vielen später errichteten Objekten.
Die gesetzlichen Sätze sind ein Ausgangspunkt, keine individuelle Zustandsprüfung. § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG lässt eine Abschreibung entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer zu, wenn diese kürzer ist als die gesetzlich unterstellte Dauer. Eine höhere AfA kann dann die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung mindern. Wie stark sich das auf deine Steuer auswirkt, hängt allerdings von der Bemessungsgrundlage und deiner persönlichen steuerlichen Situation ab.
Wann die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer sein kann
Das Alter eines Hauses allein reicht als Begründung nicht aus. Ein älteres Gebäude kann gut instand gehalten sein und noch lange genutzt werden. Umgekehrt können auch bei einem jüngeren Objekt Umstände vorliegen, die seine weitere Nutzung begrenzen. Relevant sind etwa erheblicher technischer Verschleiß, eine wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Entscheidend ist, was diese Faktoren für das konkrete Gebäude bedeuten.
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19, klargestellt, dass für den Nachweis nicht zwingend ein Bausubstanzgutachten erforderlich ist. Geeignet kann eine Darlegung sein, aus der sich die maßgeblichen Einflussfaktoren ergeben und mit deren Hilfe sich die verbleibende Nutzungsdauer hinreichend sicher schätzen lässt. Ein bloßer Verweis auf das Baujahr oder einen allgemeinen Sanierungsbedarf erfüllt diesen Zweck nicht.
Wenn du prüfen möchtest, ob solche Umstände bei deiner vermieteten Immobilie vorliegen, kannst du die Restnutzungsdauer durch Gutachten ermitteln lassen. Nutzungsdauer24 ist ein Beispiel für einen darauf spezialisierten Anbieter und gibt an, seine Gutachten einschließlich eines Ortstermins zu erstellen. Ob das Ergebnis eine kürzere Nutzungsdauer stützt, muss die Untersuchung des einzelnen Objekts zeigen.
Was das Finanzamt für den Nachweis erwartet
Zwischen der grundsätzlichen Möglichkeit einer kürzeren Abschreibungsdauer und ihrer Anerkennung in deiner Steuererklärung liegt der Nachweis. Die Argumentation muss sich auf das Gebäude beziehen, für das du die AfA geltend machst. Sie sollte seinen Zustand, die für die weitere Nutzung wesentlichen Umstände und die Herleitung der geschätzten Nutzungsdauer nachvollziehbar beschreiben. Die bloße Behauptung, ein Altbau sei „abgenutzt“, genügt dafür nicht.
Das BFH-Urteil beschreibt, welche Darlegungsmethoden rechtlich geeignet sein können. Aus dem Urteil folgt jedenfalls keine automatische Anerkennung jedes Gutachtens. Ebenso wenig muss zwingend allein wegen des Nachweiszwecks ein aufwendiges Bausubstanzgutachten erstellt werden.
Nach dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 verlangt die Finanzverwaltung für diesen Nachweis grundsätzlich ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Der Gutachtenzweck muss ausdrücklich der Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer sein; eine bloß aus einem Verkehrswertgutachten übernommene Restnutzungsdauer reicht nach dieser Verwaltungsauffassung nicht aus. Diese Vorgaben beschreiben Anforderungen der Finanzverwaltung. Sie garantieren nicht, dass ein Gutachten im Einzelfall anerkannt wird.
Ein aussagekräftiges Gutachten erklärt vielmehr, welche Beobachtungen und Unterlagen die Einschätzung tragen. Sind beispielsweise Bauteile geschädigt, ist darzulegen, wie sich das auf die voraussichtliche weitere Nutzung auswirkt. Auch mögliche Maßnahmen oder eine andere Nutzung können für die Beurteilung eine Rolle spielen. Wenn eine Sanierung ansteht, solltest du zudem die Reihenfolge der Maßnahmen im Altbau bedenken. Je klarer die Schlussfolgerung aus den objektspezifischen Befunden hervorgeht, desto besser lässt sich der geltend gemachte AfA-Ansatz prüfen.
So läuft ein Restnutzungsdauer-Gutachten praktisch ab
Am Anfang steht eine Vorprüfung: Welche Immobilie wird vermietet, wann wurde sie erworben, wie wird sie bisher abgeschrieben und welche Anhaltspunkte sprechen überhaupt für eine kürzere Nutzungsdauer? Dafür sind neben Angaben zu Baujahr und Nutzung häufig Unterlagen zum Erwerb, zu Modernisierungen und zum Zustand des Gebäudes hilfreich. Schon in dieser Phase lässt sich klären, ob die Frage steuerlich relevant ist oder ob etwa die bisherige Gebäude-AfA zunächst aus anderen Gründen überprüft werden sollte.
Bei Nutzungsdauer24 beginnt der angebotene Prozess nach eigenen Angaben mit einer kostenlosen Online-Ersteinschätzung und einem anschließenden individuellen Angebot. Zum Gutachten gehört laut Anbieter ein persönlicher Ortstermin. Eine Besichtigung ermöglicht es, Angaben aus Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand abzugleichen; sie ersetzt jedoch nicht die fachliche Herleitung der Nutzungsdauer im fertigen Gutachten.
Liegt das Gutachten vor, solltest du es gemeinsam mit deiner Steuerberatung auf die geplante steuerliche Verwendung prüfen. Dabei geht es insbesondere um die zutreffende AfA-Bemessungsgrundlage, den bisher verwendeten Abschreibungssatz und die Frage, für welchen Veranlagungszeitraum ein geänderter Ansatz geltend gemacht werden soll. Die Unterlagen können anschließend im Rahmen der Steuererklärung beziehungsweise auf Nachfrage des Finanzamts eingereicht werden. Rechne damit, dass Rückfragen möglich sind: Das Gutachten ist ein Nachweisangebot, keine Zusage für einen bestimmten Steuerbescheid.
Für wen eine Prüfung sinnvoll sein kann – und wo ihre Grenzen liegen
Besonders naheliegend ist die Prüfung für Eigentümer, die ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften vermieten und bei denen konkrete Umstände gegen die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer sprechen. Das kann ein älteres Objekt mit erheblichen, dokumentierbaren Einschränkungen sein. Ein altes Baujahr allein macht ein Gutachten aber ebenso wenig sinnvoll wie die bloße Aussicht auf einen höheren Abschreibungssatz.
Für ein ausschließlich selbst genutztes Haus ergibt sich aus der üblichen Gebäude-AfA für Vermietung kein entsprechender Vorteil. Bei teilweise vermieteten Gebäuden muss zunächst geklärt werden, welche Kosten und Gebäudeteile steuerlich der Einkünfteerzielung zuzuordnen sind. Zudem lohnt es sich, die mögliche zusätzliche Abschreibung gegen die Kosten des Gutachtens abzuwägen. Eine höhere jährliche AfA ist nicht gleichbedeutend mit einer Steuerersparnis in derselben Höhe; maßgeblich sind unter anderem deine Einkünfte und der anzuwendende Steuersatz.
Auch die Perspektive über mehrere Jahre verdient Beachtung. Eine kürzere Nutzungsdauer verändert, wie sich abschreibungsfähige Kosten zeitlich verteilen. Wer heute eine höhere AfA ansetzt, sollte deshalb nicht nur auf einen einzelnen Steuerbescheid schauen. Wenn du eine Prüfung erwägst, sammle zunächst deine bisherige AfA-Berechnung, Kauf- und Objektunterlagen sowie Belege zum Gebäudezustand. Mit diesen Informationen kann deine Steuerberatung beurteilen, ob ein objektspezifisches Gutachten der nächste sinnvolle Schritt ist.