Häuser kosten immer mindestens deutlich sechsstellig? Nicht zwingend. Auf dem Markt tauchen auch immer wieder Objekte auf, die für regelrechte Spottpreise im fünfstelligen Bereich verhökert werden. Doch was so verführerisch klingt, solltest du dir wirklich gut überlegen.
„Hi, ich bin Tomas und das ist mein 10.000-Euro-Haus.“ Mit solchen Sätzen beginnen zahlreiche Videos eines jungen Content Creators mit zum Zeitpunkt dieser Texterstellung (Mitte Mai 2026) gut einer halben Million Follower allein bei Instagram. Gerade erst volljährig kaufte der junge Mann die Immobilie bei einer Versteigerung vom Land Sachsen und begann anschließend, in seinen Videos zu zeigen, wie er das denkmalgeschützte Messie-Doppelhaus in schweißtreibender Arbeit entrümpelt. Sein Plan zum aktuellen Zeitpunkt: Die aus dem 18. Jahrhundert stammende Immobilie sanieren und selbst einziehen.
Auch wenn du „dertomxs“ bislang nicht kennst, so dürfte dir das Prozedere vielleicht geläufig sein, weil YouTube, TikTok, Instagram und Co. voll davon sind: Menschen kaufen alte Häuser für erstaunlich wenig Geld, manchmal sogar für Beträge im fünfstelligen Bereich. Dann wird mit jeder Menge Eigeninitiative losgelegt, werden Dielenböden geschliffen und Fachwerkbalken freigelegt, bis man einige Monate oder Jahre später im absoluten Wohntraum steht.
Wahr ist: Es gibt tatsächlich solche Häuser und Menschen, die richtig viel Energie einsetzen, um daraus echte Wohnträume zu erschaffen. Allerdings ist das wirklich niemals einfach. Wir zeigen dir, womit du rechnen solltest, wenn du ebenfalls mit dem Gedanken spielst, beim Anschaffungspreis einer Immobilie in Richtung Neuwagen zu gehen.
Warum sind manche Häuser so billig?
Warum wir unter allen Schnäppchenhaus-Sanierern ausgerechnet dertomxs erwähnt haben, hat seinen Grund. Denn in seinen Videos muss er nicht nur buchstäblich Tonnen von Messie-Hinterlassenschaften entrümpeln, sondern es wird auch klar, dass Vorder- und Hinterhaus ziemliche Bauschäden aufweisen.
Grundsätzlich solltest du dir einen Satz durch den Kopf gehen lassen:
Niemand verkauft ein Haus freiwillig besonders günstig, dafür gibt es immer einen sehr guten Grund.
Das heißt nicht, dass ein sehr niedriger Kaufpreis immer gleichbedeutend mit einem schlechten Haus ist. Es gibt viele Gründe, die einen sehr niedrigen Marktwert entstehen lassen, etwa:
Das heißt, in den allermeisten Fällen sind solche Häuser entweder so billig, weil sie für die große Masse an Immobiliensuchenden schlichtweg unattraktiv sind oder weil es nötig ist, nach dem Kauf noch richtig Geld zu investieren, um darin halbwegs nach zeitgenössischen Aspekten leben zu können.
Was du bei Besichtigung und Versteigerung oft nicht siehst
dertomxs ist auch deshalb eine kleine Ausnahme unter den „Schnäppchenhaus-Social-Media-Besitzern“, weil er schonungslos zeigt, was für eine „Baustelle“ seine Immobilie wirklich ist. Bei vielen anderen ist das anders. Die zeigen vor allem, was gut aussieht:
Abriss, Vorher-nachher-Effekte, freigelegte Balken, alte Dielen, schöne Details. Weniger sichtbar sind Grundbuchauszüge, Denkmalschutzauflagen, Feuchtigkeit im Mauerwerk, marode Leitungen oder die Frage, ob ein Anbau überhaupt sauber genehmigt wurde.
Gerade bei Versteigerungen kann das heikel werden. Zwar kann man dort Glück haben, aber man kauft oft mit weniger Sicherheit als bei einem klassischen Immobilienkauf. Nicht immer ist jede Ecke zugänglich, nicht immer sind alle Unterlagen vollständig und nicht jeder Schaden lässt sich bei einer kurzen Besichtigung realistisch einschätzen.
Renovieren, sanieren, retten: Wo der große Unterschied liegt
Auch ein Haus mit Mängeln will beworben werden. Daher kommen auch dort reichlich bunte Vokabeln zum Einsatz: „Renovierungsbedürftig“, „Selbermacher-Traum“, „Rohdiamant“, „für Individualisten“, „mit Entwicklungsmöglichkeiten“ – typische Exposé-Poesie, die bei Unerfahrenen schnell Denkfehler verursacht.
Bei sehr günstigen Häusern solltest du fast standardmäßig davon ausgehen, tiefgreifend sanieren und modernisieren zu müssen. Der Unterschied zwischen den Begriffen ist dabei enorm:
Ein altes Bad ist optisch unschön. Eine feuchte Wand kann dagegen die gesamte Kalkulation zerlegen. Alte Tapeten sind lästig. Eine Elektrik, die nicht mehr heutigen Sicherheitsstandards entspricht, ist ein Fall für Fachleute. Ein schiefer Boden kann Charme haben – oder auf ein ernsteres Problem hindeuten.
Welche Kosten nach dem Kauf gerne unterschätzt werden
Dementsprechend ist der größte Fehler beim Schnäppchenhaus meist eine zu optimistische Rechnung: Günstiger Kaufpreis plus ein bisschen Renovierung. Realistischer ist: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Sanierung plus Puffer plus Zeit.
Achtung Finanzierung: Bei sehr günstigen, stark sanierungsbedürftigen Häusern kann der aktuelle Gebäudewert niedriger sein als die Sanierungskosten. Dann reicht die Immobilie der Bank unter Umständen nicht als Sicherheit für das komplette Vorhaben.
Daher gilt auch: Nur wer frühzeitig klärt, wie viel finanzieller Spielraum wirklich vorhanden ist und was die Angelegenheit (grob) kosten wird, kann einen Baukredit vergleichen und passende Finanzierung finden, bevor aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein finanzieller Blindflug wird.
Wichtig: Immer einen echten Puffer einplanen! Bei alten Gebäuden tauchen fast immer Dinge auf, die vorher niemand auf dem Zettel hatte. Eine Wand ist feuchter als gedacht. Unter dem Dielenboden schimmelt es. Der Sicherungskasten sieht aus wie ein Museumsstück mit Stromanschluss. Alles schon dagewesen.
Wann ein günstiges Haus trotzdem eine gute Idee sein kann
Trotz aller Warnungen: Ein sehr günstiges Haus kann eine großartige Chance sein. Dann nämlich, wenn die Lage für dich passt, die Substanz grundsätzlich solide ist und du realistisch einschätzen kannst, was auf dich zukommt.
✅ Gute Zeichen sind etwa:
Ein nachvollziehbarer Grund für den niedrigen Preis
Keine gravierenden Feuchtigkeits- oder Statikprobleme
Belastbare Unterlagen und klare Eigentumsverhältnisse
Fachliche Einschätzung vor dem Kauf (etwa durch einen Bausachverständigen)
Ausreichend Budget und Zeit – je mehr Eigenleistung, desto länger dauert es
Handwerkliche Unterstützung im Umfeld oder durch Betriebe
❌ Schwierig wird es dagegen, wenn
…
… du nur kaufst, weil der Preis so verführerisch niedrig ist. Noch kritischer wird es, wenn wichtige Unterlagen fehlen, massive Schäden sichtbar sind oder das Projekt nur mit „Das kriegen wir schon irgendwie hin“ finanzierbar erscheint.
Dieser Satz ist auf Baustellen ungefähr so beruhigend wie „Das war schon von Anfang an so“ bei einer durchhängenden Zimmerdecke.
Fazit: Ein billiges Haus ist kein billiges Projekt
Ein Haus zum Preis eines Neuwagens kann real sein. Aber der Kaufpreis allein sagt fast nichts darüber aus, ob es wirklich günstig ist. Entscheidend ist, was danach kommt: Substanz, Sanierungsbedarf, Zeitaufwand, Behörden, Fachbetriebe, Eigenleistung und Finanzierung.
Denn am Ende gilt: Ein billiges Haus kann ein Glücksgriff sein. Es kann aber auch einfach nur ein sehr großes Problem mit Haustür sein.