Wer nach Berlin zieht, trifft auf einen angespannten Mietmarkt mit wenig Spielraum. Die Verfügbarkeit von Wohnungen ist gering, die Wartezeiten für unbefristete Mietverträge lang, und der Übergang von der alten zur neuen Wohnsituation kann sich oft über Monate hinziehen.
In dieser Übergangsphase nutzen viele Menschen zwei häufige Modelle: die traditionelle Zwischenmiete oder das professionelle Wohnen in einer möblierten Wohnung auf Zeit. Obwohl beide Ansätze ähnlich erscheinen, unterliegen sie unterschiedlichen Regelungen.
Die Unterschiede zwischen Zwischenmiete und möbliertem Wohnen auf Zeit
Bei der Zwischenmiete überlässt der Hauptmieter seine Wohnung temporär an eine andere Person, häufig, weil er selbst vorübergehend anderswo wohnt. Der Hauptmieter bleibt der Vertragspartner des Vermieters und benötigt dessen schriftliche Zustimmung zur Untervermietung. Fehlt diese Zustimmung, kann er mit einer Abmahnung oder einer Kündigung rechnen. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind im § 540 BGB festgelegt. Das Berliner Verwaltungsgericht hat zudem im Jahr 2020 klargestellt, dass Mietverhältnisse, die auf Zeit von mindestens drei Monaten ausgelegt sind, als zulässig für die Zweckentfremdung gelten.
Das Modell der möblierten Wohnung in Berlin funktioniert so: Der Mieter schließt direkt mit dem Eigentümer oder professionellen Anbieter einen Vertrag. Die Wohnung ist komplett möbliert und bezugsfertig. Juristisch handelt es sich dann um möblierten Wohnraum gemäß § 549 BGB, wenn der Vermieter auch für wesentliche Einrichtungsgegenstände einstehen muss. Nicht jede Küche oder ein Einzelhausrat genügt dafür, entscheidend ist, dass die essentielle Möblierung den Wohn- und Gebrauchswert der Wohnung tatsächlich erhöht und vertraglich vereinbart ist.
Kosten, Zuschläge und das Berliner Modell
Möbliertes Wohnen kostet mehr als unmöbliertes, das ist mietrechtlich zulässig. Der Vermieter kann einen Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. In Berlin hat sich für die Berechnung das sogenannte Berliner Modell etabliert: Der monatliche Zuschlag beträgt der Neuwert der Möblierung geteilt durch zehn Jahre, multipliziert mit den voraussichtlichen verbleibenden Jahren der Nutzung, multipliziert mit dem Faktor 0,02. Das Landgericht Berlin hat dieser Auffassung in einem Urteil vom 21. März 2003 (Az. 63 S 365/01) zugestimmt. Daneben wird auch das Hamburger Modell benutzt, das Abschreibung und Kapitalverzinsung zusammenrechnet und rechnerisch zu höheren Zuschlägen führt.
Für den Mieter gilt dabei: Der Zuschlag muss im Mietvertrag deutlich ausgewiesen sein. Ist dies nicht der Fall, lässt er sich im Zweifelsfall nicht durchsetzen. Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 das Mietrechtspaket II beschlossen, das die Möblierungszuschläge künftig transparenter gestalten will. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft, der Entwurf kann sich im weiteren Verfahren noch ändern.
Bei Zwischenmieten fehlen solche Standardisierungen oft. Preise werden ausgehandelt, Inventarlisten sind rar, wer bei beschädigten Möbeln haftet, bleibt ungeklärt. Professionelle Anbieter im Bereich Wohnen auf Zeit legen den Inventar und Ausstattungsstandard vertraglich fest.
Mindestmietdauer und Zweckentfremdungsverbot in Berlin
2013 hat Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ZwVbG erlassen und in der Folgezeit immer wieder verschärft. Es verbietet die Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken also tage- oder wochenweise als Ferienwohnung. Für alle Anbieter und Suchenden, die eine Berliner Wohnung auf Zeit anbieten oder suchen gilt deshalb: der Mietvertrag sollte eine Mindestmietdauer von 3 Monaten vorsehen. Darunter besteht das Risiko, als Ferienvermietung klassifiziert zu werden. Ausnahmen sind möglich, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nachweislich temporär nach Berlin verlegt und dies im Aufenthaltsgrund im Vertrag dokumentiert ist.
Für Projektmitarbeiter, Expats oder Menschen in einer Umzugsphase, die 3 bis 12 Monate Überbrückungszeit benötigen, ist das professionelle Wohnen auf Zeit damit die rechtssicherere Variante. Zwischenmieten decken dieses Segment zwar ebenfalls ab, bieten aber weniger Schutz auf beiden Seiten. Wer nicht genau weiß, ob der Hauptmieter die nötige Erlaubnis eingeholt hat oder ob der Mietvertrag alle Pflichtangaben enthält, sitzt auf wackeligem Grund.
Für den Umzug nach Berlin lohnt sich eine ehrliche Einschätzung der eigenen Situation. Wie lange brauche ich die Übergangslösung, wie viel Planungssicherheit ist mir wichtig und möchte ich einen direkten Vertragspartner? Die Antworten auf diese drei Fragen entscheiden, welches Modell eher in Frage kommt.