Wer sein Zuhause verkauft, verwandelt damit seinen bisherigen Lebensort in ein Marktobjekt mit seinen Gesetzen, Pflichten und Abläufen. Wer die Spielregeln kennt und nach Plan vorgeht, macht sich das Leben leichter und vermeidet viele Fehler beim Hausverkauf.
Wann wird ein Zuhause Verkaufsobjekt?
Ein Eigenheim wird in der Regel zur Verkaufsimmobilie, wenn sich die persönlichen Lebensumstände ändern. So sorgt etwa ein Stellenwechsel mit längerer Anfahrt zum Wohnort, ein Familienzuwachs, der dringend nach mehr Raum verlangt, oder der Wunsch, im Alter barrierefreier wohnen zu können, dafür, dass das Eigenheim zum Verkaufsobjekt wird.
Aber auch finanzielle Gründe mögen hier eine Rolle spielen, wenn laufende Kosten zu hoch werden oder gebundenes Vermögen für andere Projekte gebraucht wird.
Mit der Entscheidung, das eigene Heim zu verkaufen, ändert sich der Blick auf das eigene Haus. Die persönlichen Erinnerungen an das Haus treten in den Hintergrund, dafür rücken Fragen nach dem Zustand des Hauses, dem Marktpreis, der möglichen Zielgruppe in den Vordergrund.
Vom ersten Verkaufswunsch zur strukturierten Vorbereitung
Der erste praktische Schritt ist die Sammlung aller Unterlagen.
Das sind meistens:
- aktueller Grundbuchauszug
- Baupläne und Grundrisse
- Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Reparaturen
- Flurkarte oder Lageplan
- Übersicht über Nebenkosten wie Heiz- und Betriebskosten
- bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der
- Eigentümerversammlungen
Ein wichtiges Dokument ist der Energieausweis. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass beim Verkauf ein Energieausweis vorliegen muss. Dieser wird bereits zur Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und beim Notartermin übergeben. Fehlende oder unzureichende Angaben können mit Bußgeldern belegt werden und das Vertrauen eines Käufers schädigen. Parallel muss man sich über einen realistischen Angebotspreis Gedanken machen. Orientierungswerte geben hier Vergleichsobjekte in Portalen und regionale Marktberichte.
An eine konkrete Wertermittlung kommen sie jedoch nicht heran. Für viele Eigentümer lohnt sich der Abgleich mit einer Einschätzung, etwa über einen Immobilienmakler in Stuttgart oder einer anderen Stadt, der Marktlage, Lagequalität und den Objektzustand zusammenbringen kann.
Privat verkaufen oder mit Makler – worauf kommt es beim Ablauf an
Wer privat verkauft, muss die Aufgaben übernehmen, die sonst ein Makler erledigt. Zu diesen Aufgaben gehören:
- Erstellung eines aussagekräftigen Exposés mit vollständigen Pflichtangaben
- Auswahl geeigneter Vermarktungswege
- Koordination und Durchführung der Besichtigungstermine
- Beantwortung von Anfragen und Vorselektion ernsthafter Interessenten
- Erstellung und Führung von Preisverhandlungen
Zusätzliche organisatorische Punkte sind Prüfung der Finanzierungsbereitschaft, etwa durch Vorlage von Finanzierungsbestätigungen der Banken und Abstimmung mit dem Notariat zur Vorbereitung des Kaufvertrags. Der Zeitaufwand ist nicht zu unterschätzen, da Besichtigungen meist am Abend oder am Samstag stattfinden müssen und Nachfragen auch außerhalb der üblichen Bürozeiten erfolgen. Wer mit dem Verkauf seiner Immobilie einen Makler beauftragt, gibt damit viele dieser Aufgaben weitestgehend in die Hände einer externen Stelle.
Ein Makler erstellt zunächst auf Grundlage einer Wertermittlung eine Vermarktungsstrategie, erarbeitet professionelle Exposés, organisiert Besichtigungen, führt die Verhandlungen und begleitet die beiden Parteien bis zum Notartermin. In der Regel prüft er auch die Bonität der Kaufinteressenten, bereitet die notwendigen Unterlagen auf und koordiniert den Informationsfluss zwischen Eigentümer, Interessenten, Bank und Notar.
Verkaufsabschluss, Notartermin und Übergabe
Ist ein Käufer gefunden und der Kaufpreis verhandelt, wird der rechtlich verbindliche Teil vollzogen. Immobillienkaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt auf Grundlage der Angaben beider Parteien einen Vertragsentwurf, der üblicherweise etwa zwei Wochen vor dem Termin zur Durchsicht bereitliegt. Der Vertrag regelt unter anderem Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes, mitverkauftes Inventar, Zeitpunkt des Besitzüberganges und Haftungsfragen.
Beim Notartermin liest der Notar den Vertrag vollständig vor und klärt Rückfragen. Mit den Unterschriften beider Parteien und mit der Beurkundung durch den Notar wird der Vertrag wirksam. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt jedoch erst nach Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung aller vertraglichen Bedingungen.
Die eigentliche Übergabe des Hauses erfolgt in der Regel dann, wenn der vollständige Kaufpreis zum vereinbarten Termin bei dem Verkäufer eingegangen ist. Hier empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem Zählerstände, übergebene Schlüssel, vorhandene Mängel und eventuelles Inventar vermerkt werden. Gleichzeitig erhält der Käufer dann in der Regel auch Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise, wichtige Dokumente zur Immobilie usw.