Der Kauf einer Immobilie gilt erst dann als abgeschlossen, wenn das Grundbuch die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer nennt. Dieser Schritt wird als Eintragung bezeichnet. In bestimmten Fällen folgt darauf eine Eintragungsbekanntmachung. Sie informiert Beteiligte oder die Öffentlichkeit über die erfolgte Eintragung und sichert den Rechtsverkehr ab.
Was die Eintragungsbekanntmachung bezweckt
Eine Eintragungsbekanntmachung stellt klar: Ein neues Recht besteht oder ein bisheriges Recht entfällt. Im Fokus stehen Grundstücke, Wohnungen, Häuser oder auch Teileigentum. Solche Mitteilungen verfasst das Grundbuchamt, welches beim zuständigen Amtsgericht angesiedelt ist.
Ziel der Bekanntmachung ist, darüber zu informieren, dass das Grundbuch nun einen neuen Stand aufweist. Damit entstehen rechtliche Wirkungen, die sich beispielsweise auf Banken, Gläubiger, Erben oder Käufer auswirken. Diese Wirkung greift unabhängig davon, ob jemand von der Änderung erfährt. Doch durch eine gezielte Eintragungsbekanntmachung lassen sich spätere Konflikte vermeiden.
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Wann ein Eintrag ins Grundbuch zur Bekanntmachung führt
Die bloße Eintragung im Grundbuch zieht nicht automatisch eine Bekanntmachung nach sich. Das Grundbuch bleibt ein vertrauliches Register. Die Einsicht erlaubt das Gesetz nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, was etwa bei Kauf, Erbe oder Zwangsversteigerung der Fall sein kann. Eine Eintragungsbekanntmachung erfolgt demnach nur in besonderen Situationen:
- bei gerichtlichen Entscheidungen über Eigentumsrechte
- bei Zwangsversteigerungen oder -verwaltungen
- bei Aufgebotsverfahren zur Löschung unbekannter Rechte
- bei Nachträgen in Kataster- und Grundbuchabgleichungen
- bei bestimmten Vormerkungen oder Dienstbarkeiten
In solchen Fällen verlangt das Gesetz oder die Verfahrensordnung eine öffentliche Bekanntmachung. Das Grundbuchamt setzt diesen Schritt eigenständig um.
Keine Veröffentlichung für alle
Eintragungsbekanntmachungen stehen nicht auf der Titelseite der Lokalzeitung. Auch eine zentrale Online-Plattform mit automatischer Veröffentlichung existiert nicht. Die Mitteilungen erscheinen je nach Art der Eintragung im Justizportal des Bundes und der Länder, im Elektronischen Bundesanzeiger oder in regionalen Amtsblättern.
Gerichte veröffentlichen dort die wesentlichen Angaben. Dazu zählen:
- Grundbuchbezirk und Blattnummer
- Art des Rechts (z. B. Eigentum, Grundschuld, Dienstbarkeit)
- Namen oder Rollen der Beteiligten (Käufer, Verkäufer, Erben)
- Datum der Eintragung
- ggf. Verweis auf den Notar oder das Gerichtsurteil
Banken, Investoren oder Nachlassgerichte nutzen diese Informationen, um eigene Verfahren korrekt fortzusetzen.
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Beispiel aus der Praxis
Ein Mann kauft ein Reihenhaus in einem kleinen Ort bei Frankfurt. Der Notar reicht die Auflassung und den Kaufvertrag beim Grundbuchamt ein. Dort prüft ein Rechtspfleger alle Unterlagen und nimmt schließlich die Eintragung im Grundbuch vor: Der neue Eigentümer erscheint nun auf dem Blatt. Da der bisherige Eigentümer verstorben ist und es sich um eine Erbschaft mit anschließender Veräußerung handelt, sieht das Amtsgericht eine Bekanntmachung als erforderlich an. Im Amtsblatt erscheint:
Grundbuchamt Frankfurt am Main
Bekanntmachung gemäß § 55 GBO
Im Grundbuch von Frankfurt, Blatt 9831, Gemarkung Bergen-Enkheim, Flurstück 115/3 wurde am 01.07.2025 die Eigentumsumschreibung von Herrn Karl Meier auf Herrn Tobias Müller vollzogen. Grundlage: notarieller Kaufvertrag vom 23.05.2025, UR-Nr. 2025/301, Notarin Sabine Schmidt, Frankfurt.
Frankfurt, den 03.07.2025
Amtsgericht Frankfurt am Main – Grundbuchamt
Durch diese Bekanntmachung können auch Dritte erkennen, dass der Eigentumswechsel vollzogen wurde. Das sichert etwa Gläubigern, Nachlassverwaltern oder Versicherungen die korrekte Ansprache des Eigentümers
Eintragungsbekanntmachung und Zwangsversteigerung
Besondere Bedeutung erhält die Eintragungsbekanntmachung bei Zwangsmaßnahmen. Sobald ein Vollstreckungsgericht den Zuschlag für ein Grundstück erteilt, meldet es diesen Vorgang dem Grundbuchamt. Nach erfolgter Umschreibung veranlasst das Amt eine Bekanntmachung. Sie informiert über den neuen Eigentümer und schützt dessen Recht vor möglichen Rückgriffen oder Einwendungen.
Auch das Amtsgericht veröffentlicht Details zur Zwangsversteigerung im Vorfeld. Gläubiger, Schuldner, Kaufinteressenten oder Mieter erfahren dadurch frühzeitig, in welchem Stadium sich das Verfahren befindet.
Keine Eintragungsbekanntmachung beim gewöhnlichen Kauf
Bei einem klassischen Immobilienverkauf zwischen zwei Parteien folgt auf den Notartermin und die Kaufpreiszahlung die Eintragung im Grundbuch ohne Veröffentlichung. Nur der Käufer erhält eine Eintragungsnachricht. Er nutzt dieses Dokument etwa zur Vorlage bei der Versicherung, beim Energieversorger oder für die Grundsteueranmeldung. Dritte erhalten nur dann Einsicht, wenn sie ein rechtliches Interesse nachweisen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein laufendes Gerichtsverfahren besteht oder es um die Sicherung eigener Rechte geht.
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Rechtsgrundlagen für die Bekanntmachung
Mehrere Vorschriften regeln, wann und wie eine Eintragungsbekanntmachung erfolgt:
- Grundbuchordnung (GBO): §§ 13, 15, 55 GBO beschreiben die Voraussetzungen für Eintragung, Einsicht und Veröffentlichung.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 873 BGB nennt die Eintragung als Voraussetzung für Eigentumsübergang.
- Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG): §§ 28 ff. ZVG enthalten Vorgaben zur Bekanntmachung bei Versteigerungen.
- Die Justizbekanntmachungsverordnung (JBekV) regelt die Veröffentlichung im Bundesanzeiger und Justizportal.
Die Eintragung entfaltet Wirkung ab dem Zeitpunkt, den das Grundbuchblatt dokumentiert. Die Bekanntmachung dient lediglich der Transparenz, jedoch ändert sie nichts an der rechtlichen Lage.
Rückwirkungen auf Steuer, Finanzierung und Erbfolge
Eintragungsbekanntmachungen lösen keine Steuerpflicht aus. Sie wirken nicht wie eine Schenkung oder ein Erbfall, aber sie geben Aufschluss über mögliche steuerrelevante Veränderungen. Finanzämter können aus der Bekanntmachung Rückschlüsse auf Eigentümerwechsel ziehen. Auch Kreditgeber beobachten Grundbuchveränderungen, um Risiken neu zu bewerten. Bei Erbfällen hilft die Eintragungsbekanntmachung, Ansprüche zu klären oder Fristen zu setzen. Gläubiger eines Nachlasses greifen manchmal auf solche Veröffentlichungen zurück, um offene Forderungen anzumelden.