Wer sein Haus verkaufen möchte, kommt am Energieausweis nicht vorbei. Er ist seit Jahren ein Pflichtdokument beim Immobilienverkauf und soll Transparenz für Käufer schaffen. Vielen Eigentümern ist nicht klar, was der Ausweis tatsächlich aussagt, wie alt er sein darf oder welche Konsequenzen schlechte Werte haben können. Wer sich näher damit beschäftigt, kommt unweigerlich zur Frage: Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch in die Sanierung zu investieren, um bessere Werte zu erzielen?
Was der Energieausweis aussagt
Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität eines Hauses. Das bedeutet, er gibt an, wie hoch der tatsächliche Energieverbrauch des Hauses ist. Käufer und Interessenten erhalten eine präzise Aussage darüber, mit welchen zukünftigen Betriebskosten sie rechnen müssen. Schätzen Kaufinteressenten die Betriebskosten als zu hoch ein, kann sich das auf das Angebot auswirken. Ein Energieausweis, der einen hohen Energieverbrauch offenlegt, wird häufig mit Sanierungsbedarf verknüpft.
Es werden zwei Arten von Energieausweisen unterschieden:
- Bedarfsausweis: Er basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Baujahr, Dämmung, Heizungsanlage, Fensterqualität fließen in die Berechnungen ein. Der Bedarfsausweis gilt als objektiv und ist für ältere Gebäude obligatorisch.
- Verbrauchsausweis: Er beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Faktoren wie das Nutzerverhalten beeinflussen ihn jedoch stark.
Im Energieausweis befindet sich ein Farbband von Grün (niedriger Energiebedarf) bis Rot (sehr hoher Energiebedarf). Diese Skala ermöglicht es Käufern, auf einen Blick die Energieeffizienz eines Hauses einzuschätzen.
Pflicht beim Verkauf – ohne Ausweis geht es nicht
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Eigentümer und Makler müssen ihn potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben. Wer dies versäumt, riskiert ein Bußgeld. Ferner müssen in Immobilienanzeigen bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis erscheinen – etwa die Energieeffizienzklasse und der Energiebedarf. So soll sichergestellt werden, dass Interessenten schon vor der Besichtigung eine transparente Grundlage haben.
Auswirkungen schlechter Werte auf den Verkauf
Ein schlechter Wert im Energieausweis wirkt sich direkt auf die Attraktivität einer Immobilie aus. Käufer achten zunehmend auf die laufenden Kosten, besonders mit steigenden Energiepreisen hat die Energieeffizienz weiter an Bedeutung gewonnen. Ein Haus mit einer Effizienzklasse G oder H kann im Verkauf deutlich schwerer vermittelbar sein als ein Objekt der Klasse A oder B. Jedes Preisangebot beinhaltet auch mögliche Modernisierungskosten.
Aus einer schlechten Energieeffizienzklasse ziehen Kaufinteressenten Rückschlüsse auf den Gesamtzustand des Hauses – Kaufangebote fallen dann dementsprechend aus. Speziell im Wettbewerb mit anderen Immobilien kann ein hoher Energiebedarf ein Nachteil sein. Während früher Ausstattung und Lage im Vordergrund standen, rückt heute die Nachhaltigkeit stärker in den Fokus.
Sanieren vor dem Verkauf – sinnvoll oder nicht?
Viele Eigentümer stellen sich die Frage: Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch in die energetische Sanierung zu investieren? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Kleinere Maßnahmen wie der Austausch einer alten Heizungspumpe, die Dämmung der obersten Geschossdecke oder moderne Thermostate können relativ günstig umgesetzt werden und verbessern die Werte im Energieausweis. Sie lassen sich kurzfristig umsetzen und die Kosten sind überschaubar, allerdings sind auch die Auswirkungen auf den Energieverbrauch eher gering.
Größere Investitionen wie eine komplette Fassadendämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage sind dagegen kostenintensiv. Ob sich diese Maßnahmen im Verkauf rechnen, hängt vom geplanten Verkaufspreis, der Marktlage und der Nachfrage ab. In Toplagen sind Käufer oft bereit, auch energetisch schlechtere Immobilien zu erwerben. In weniger gefragten Lagen kann eine Sanierung darüber entscheiden, ob ein Objekt überhaupt Käufer findet. Für Eigentümer kann es sinnvoll sein, eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Experten geben Empfehlungen, welche Sanierungsmaßnahmen besonders effektiv sind und ob sie sich mit Blick auf einen geplanten Verkauf lohnen.
Wo Eigentümer den Energieausweis erhalten
Der Energieausweis darf nur von zertifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Dazu gehören Architekten, Bauingenieure, Energieberater oder speziell geschulte Handwerksmeister. Wichtig ist, dass der Aussteller in die Liste der Energieausweisberechtigten aufgenommen ist. Ein seriöser Energieausweis erfordert die Prüfung der Gebäudedaten und gegebenenfalls eine Begehung vor Ort. So ist sichergestellt, dass die Angaben korrekt sind. Falsche Informationen können Konsequenzen für den Eigentümer haben.
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Beim Verkauf einer Immobilie darf er dieses Alter nicht überschreiten. Bei umfassenden energetischen Sanierungen empfiehlt es sich allerdings, den Energieausweis schon vor Ablauf der Frist zu aktualisieren, um auf diesem Weg eine Dokumentation aller Verbesserungen zu erhalten. Für den Verkauf bedeutet das: Eigentümer sollten rechtzeitig prüfen, ob ihr vorhandener Energieausweis noch gültig ist und ob noch Maßnahmen der energetischen Verbesserung umgesetzt werden können.