Grundbesitz in Frankreich: Tipps für potentielle Eigentümer

Für den Grundstückskauf sind im französischen Recht keine außergewöhnlichen Vorschriften verankert. Käufer brauchen noch nicht einmal eine Beurkundung des Kaufvertrages, so wie es im Deutschen gemäß § 311b BGB verlangt wird. Die Einhaltung der Schriftform ist ebenfalls nicht zwingend notwendig.

Grundbesitz: Immobilienerwerb in Frankreich

Käufer und Verkäufer der Immobilie können Besitzverhältnisse und Preise durch die vereinfachte Abwicklung besser aushandeln. Man spricht hier von en passant. So lässt sich schneller und einfacher ein wirksamer Kaufvertrag aufsetzen und das Besitztum übergeben oder aufteilen. Kurz gesagt: Mit dem Abschluss des Kaufvertrags geht in Frankreich das Grundstück direkt an den neuen Eigentümer über. Natürlich ist dieses Verfahren nicht völlig frei von Rechtsunsicherheiten. Um dem entgegenzusteuern, haben sich zwei essenzielle Schritte in der Praxis durchgesetzt.

Die Käufer- oder Verkäufersuche

Jeder Immobiliendeal beginnt in Frankreich mit der Suche nach einem geeigneten Objekt oder Käufer. Makler dürfen immer nur dann zum Einsatz kommen, sofern sie amtlich zugelassen sind. Zudem müssen sie in Besitz einer sogenannten Carte professionelle sein. Ein großer Unterschied zu Deutschland: Auch Notare vertreiben in Frankreich Immobilien. Aktiv werden dürfen französische Makler erst, wenn ihnen der Kunde den Auftrag schriftlich übermittelt. Das Honorar ist nicht gesetzlich festgelegt. Es ist frei verhandelbar. So können es sowohl Käufer als auch Verkäufer übernehmen oder aber beide zusammen. Sobald der Kaufvertrag komplett ist, fällt das Makler-Honorar an.

Vorvertrag und Anzahlung

Verkäufer und Käufer werden sich bei einem Grundstück einig. Jetzt ist es an der Zeit für einen schriftlichen Vorvertrag, besser bekannt als compromis de vente. Hierbei handelt es sich um ein gegenseitiges Verkaufsversprechen. Allerdings ist der Begriff Vorvertrag leicht irreführend. Ist dieser erst einmal unterzeichnet, verpflichtet sich der Käufer bereits zum Grunderwerb.

Gleichzeitig verpflichtet er sich zu einer Anzahlung. Meist sind das 10 Prozent vom Kaufpreis. Tritt der Käufer doch vom Kaufvertrag zurück, bekommt er die Anzahlung für gewöhnlich nicht zurück. Der Verkäufer darf sie als Entschädigung (indemnité) für den geplatzten Deal einbehalten. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss dieser oft eine noch deutlich höhere Entschädigung an den Käufer leisten, oftmals ein Vielfaches von der Anzahlung.

Ablauf einer Schenkung

Ein französisches Grundstück soll an die nächste Generation übergehen? Das kann sich durchaus lohnen, speziell wegen der niedrigen französischen Steuerfreibeträge im Erbfall. Genau wie in Deutschland greift bei einer Schenkung das sogenannte Nießbrauchrecht oder das Wohnrecht für den Schenker. Der genaue Wert des Nießbrauchs und das Wohnrecht hängt stets vom Alter des Schenkers ab. So lassen sich selbst kostspielige Immobilien und Grundstücke nahezu steuerfrei übertragen, sofern dies rechtzeitig geschieht.

Grund- und Immobilientausch

Grundstücke und Immobilien lassen sich in Frankreich natürlich nicht nur verschenken, sondern auch tauschen. Gerade bei zufälligen Erbengemeinschaften ist dies häufig zu empfehlen. Aus gutem Grund: Verschieben sich die Erbanteile, löst sich die Erbengemeinschaft auf. Und genau diese Verschiebung und Auflösung spricht einigen Erben das alleinige Eigentum der Immobile oder des Grundstücks zu. Dies gilt auch für grenzüberschreitende Tauschgeschäfte, zum Beispiel für deutsch-französische Tauschgeschäfte.

Die Besteuerung des Grundbesitzes in Frankreich

Wer in Frankreich ein Stück Grund besitzt, ist zu zwei lokalen Grundsteuern verpflichtet. Sowohl die taxe foncière als auch die taxe d’habitation muss er bezahlen. Die erste Steuer ist vom rechtlichen Eigentümer zu verrichten. Die zweite Steuer übernimmt der Bewohner, natürlich nur, sofern die Immobilie vermietet wird. Besteht kein Mietverhältnis, kommt ebenfalls der Besitzer dafür auf. Wer genau die Grundsteuer bezahlt, hängt vom jeweiligen Datum des Wohnverhältnisses ab. Sprich: Derjenige, der am 1. Januar in Besitz des Grundes ist oder die Immobilie darauf bewohnt, verpflichtet sich zur Steuer des Jahres.

Für gewöhnlich teilt der Kaufvertrag die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer auf. In einigen Fällen lohnt es sich aber, mit dem Verkäufer zu verhandeln. Übernimmt er die gesamte Steuerlast, reduzieren sich oft die Kosten. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich die Immobilie bereits längere Zeit nicht erfolgreich verkaufen ließ. Die beiden Grundsteuern erheben die Gemeinden, les Communes im Französischen. Hierbei handelt es sich stets um die kleinste französische Regierungseinheit. Als Orientierung dient stets der Katasterwert, ein administrativer Wert, der sich nach von der Gemeinde festgelegten Parametern bestimmt. In den vergangenen Jahren sind die Katasterwerte in Frankreich spürbar angestiegen.

Umso mehr Vorsicht ist bei Kaufvorhaben geboten. Denn oftmals wurde der Katasterwert für das jeweilige Jahr noch nicht angepasst. Die Aktualisierung steht noch aus. Nicht ohne Grund erkundigen sich vorbildliche Käufer im Vorfeld bei der zuständigen Commune, ob der Wert für das letzte Jahr bereits anpasst worden ist. Ansonsten droht schnell eine böse finanzielle Überraschung.

Gut zu wissen: Im Regelfall kommen die Steuerbescheide zwischen September und Oktober an. Allerdings lassen sie sich auch ohne Probleme per Raten abbezahlen.