Bei einer Zwangsversteigerung von Häusern können Bieter oftmals ein Schnäppchen machen und das neue Eigenheim zu einem sehr günstigen Preis erwerben. Für die bisherigen Eigentümer stellt eine Zwangsversteigerung aber meist ein finanzielles und auch logistisches Problem dar, und nicht immer ziehen die Bewohner nach der Veräußerung wie gewünscht aus. Aber was können Sie genau tun, wenn Sie ein Haus ersteigert haben und sich die Eigentümer weigern, dieses zu verlassen?
Diese Rechte haben Sie nach dem Ersteigern eines Hauses
Wenn Sie bei einer Zwangsversteigerung ein Haus erworben haben, wohnen darin in den meisten Fällen noch die bisherigen Eigentümer. Selbstverständlich gehört die Immobilie nach Unterzeichnung des Vertrags Ihnen; das bedeutet aber keineswegs, dass Sie die Bewohner ohne weiteres aus dem Haus werfen können. Der ordnungsgemäße rechtliche Ablauf sieht vor, dass Sie den Eigentümern beziehungsweise Bewohnern eine Frist für die vollständige Räumung des Hauses gewähren. Handelt es sich um eine Wohnung, liegt diese Frist überwiegend bei zwei Wochen; wird ein ganzes Haus bewohnt, sollte ein Zeitraum von vier Wochen angesetzt werden.
Während dieser Zeit können und sollen die bisherigen Eigentümer ihre Angelegenheiten regeln und sich etwa um eine neue Unterbringung und den Umzug kümmern.
Allerdings kommt es öfter als gedacht vor, dass die Bewohner der versteigerten Immobilie nicht fristgerecht oder sogar überhaupt nicht ausziehen wollen. Sie als neuer Eigentümer sollten möglichst zeitnah nach dem Erwerb eine Frist für die Räumung schriftlich ankündigen. Dabei muss es sich um einen fairen und realistischen Zeitraum handeln. Es ist so zum Beispiel vom Gesetz her nicht zulässig, einen sofortigen Auszug zu verlangen. Im Idealfall sprechen Sie mit den bisherigen Eigentümern und vereinbaren in gemeinsamen Einverständnis eine Frist, mit der beide Parteien einverstanden sind.
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Ehemalige Eigentümer wollen nicht ausziehen: Professionelle Hilfe holen!
Sollten sich die früheren Eigentümer des Hauses weigern, dieses fristgerecht zu verlassen, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen. Allerdings sollten und dürfen Sie die Dinge nicht einfach in die eigene Hand nehmen, denn in der Bundesrepublik Deutschland gibt es feste gesetzliche Regelungen, was das Räumen von Immobilien angeht. Befinden Sie sich in dieser Situation, ist ein Gerichtsvollzieher der richtige Ansprechpartner.
Dieser hat die Aufgabe, die Bewohner über den bevorstehenden Auszugstermin zu informieren, und das auf schriftlichem Wege und mindestens zwei Wochen im Voraus. Gerichtsvollzieher prüfen, ob die gesetzte Räumungsfrist fair ist oder ob etwa ein Räumungsschutz vorliegt. Letzterer gilt etwa dann, wenn gesundheitliche Gründe gegen einen Auszug der Bewohner sprechen. Dann müssen diese aber durch ein ärztliches Attest nachweisen, dass der Gesundheitszustand einen Aus- beziehungsweise Umzug nicht zulässt.
Beachten Sie an dieser Stelle: Auch ein Räumungs- oder Vollstreckungsschutz ist zeitlich begrenzt und gilt keineswegs für immer. Er kann jederzeit widerrufen werden, wenn sich die Umstände verändern. Allerdings verzögert sich durch einen solchen Beschluss der Auszug entscheidend, was für Sie bedeutet, dass Sie unter Umständen monate- oder jahrelang darauf warten müssen, Ihre Immobilie selbst nutzen oder neu vermieten zu können. Ähnlich sieht es auch aus, wenn das Gericht einen Härtefall feststellt, der es rechtlich zumindest vorübergehend unmöglich macht, den bisherigen Eigentümer auf legalem Wege aus dem Haus zu entfernen.
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Wenn die Frist verstreicht, kann geräumt werden
Liegt kein Härtefall oder ein Räumungsschutz vor, müssen die Bewohner die Räumungsfrist einhalten und spätestens am letzten Tag derselben die Immobilie mitsamt ihrer Habseligkeiten endgültig verlassen. Geschieht dieser Auszug nicht, haben Sie beziehungsweise der beauftragte Gerichtsvollzieher das Recht, eine Räumungsklage einzureichen. Diese resultiert dann in einer Zwangsräumung des Hauses, was bedeutet, dass die unwilligen Besetzer mit der Polizei aus der Immobilie entfernt werden. Allerdings muss auch der Termin einer Zwangsräumung frühzeitig schriftlich angekündigt werden, um rechtlich gültig zu sein.
Was geschieht mit dem Besitz der früheren Eigentümer?
Manchmal kommt es vor, dass Eigentümer nach einer Zwangsversteigerung die Immobilie verlassen, ohne ihre Besitztümer mitzunehmen. Verschwinden die Bewohner, ohne Kontaktdaten zu hinterlassen, haben Sie beziehungsweise der Gerichtsvollzieher die Möglichkeit einer sogenannten kalten Räumung. Diese findet in Abwesenheit der bisherigen Eigentümer statt und beinhaltet auch das Entsorgen der zurückgelassenen Habseligkeiten.
Schaffen Bewohner es nicht, zum Räumungstermin alle Möbel, Einrichtungsgegenstände und Kleidung aus dem Haus zu entfernen, können Sie mit ihnen einen späteren Abholtermin vereinbaren. Es ist immer ratsam, vor jeglichen Schritten das persönliche Gespräch mit den früheren Eigentümern zu suchen und sich, wenn möglich, gütlich zu einigen, bevor beide Parteien vor Gericht landen.
Achtung: Keinesfalls Hausfriedensbruch begehen!
Auch wenn Sie vom Moment der Ersteigerung auch ohne erfolgten Grundbucheintrag Besitzer einer Immobilie sind, dürfen Sie diese gegen den Willen oder ohne das Wissen der Bewohner nicht betreten. Jeder unbefugte Zutritt stellt einen Hausfriedensbruch dar, der strafrechtlich verfolgt werden kann. Sehen Sie also in jedem Fall davon ab, in Eigenregie irgendwelche Maßnahmen wie etwa auch das Auswechseln der Schlösser vorzunehmen. Eine Räumung muss immer eine rechtliche Grundlage haben, um wirksam zu sein und Sie in vollem Umfang abzusichern.