Immobilien galten lange Zeit als sichere und rentable Kapitalanlage. Doch die Rahmenbedingungen haben sich grundlegend gewandelt. Nach Jahren steigender Preise und billiger Kredite kam es im Jahr 2022 zur Kehrtwende: Inflation, steigende Zinsen und Lieferkettenprobleme haben den Immobilienmarkt stark eingeschränkt. Nach vielen Jahren Nullzins musste bei der Finanzierung deutlich tiefer in die Tasche gegriffen werden.
Diese veränderten Marktbedingungen stellen Investoren vor neue Herausforderungen. Die Frage nach der Eignung von Immobilien als Kapitalanlage erfordert heute eine differenzierte Betrachtung verschiedener Faktoren wie Rendite, Finanzierung und Standortwahl. Die folgenden Abschnitte liefern Menschen, die mit Immobilienbestand vorsorgen möchten, hilfreiche Tipps.
Die Immobilie als Kapitalanlage – Das sind die Grundlagen der Renditeberechnung
Die Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage erfolgt primär über die Bruttomietrendite. Diese berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis. Ermittelt der Bruttomietrenditerechner einen Wert von um die 4 Prozent, dann erscheint der Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung unter wirtschaftlichen Aspekten vorteilhaft. Projektentwickler und Makler stellen in Verkaufsgesprächen seit Jahren von 4 bis 6 Prozent pro Jahr als mögliche Rendite in Aussicht.
Diese Zahlen sollten jedoch kritisch hinterfragt werden. Neben der Bruttomietrendite müssen auch laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Steuern berücksichtigt werden, die die tatsächliche Nettorendite erheblich reduzieren können.
Finanzierungsstrategien für Kapitalanlageimmobilien in der Übersicht
Die Finanzierung von Kapitalanlageimmobilien unterscheidet sich grundlegend von selbstgenutzten Objekten. Anders als bei der Finanzierung selbstgenutzter Immobilien ist es bei Kapitalanlageimmobilien nicht empfehlenswert, mehr als 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. In der Regel wird empfohlen, mindestens 20-30 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten aus Eigenmitteln zu finanzieren.
Bei der Finanzierung von Immobilien als Investment fallen Zinsen an, die in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen und steuerlich geltend gemacht werden können. Diese steuerliche Absetzbarkeit der Finanzierungskosten macht den Fremdkapitaleinsatz bei Investmentimmobilien besonders attraktiv und erklärt die niedrigere empfohlene Eigenkapitalquote.
Steuerliche Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten
Immobilieninvestments bieten verschiedene steuerliche Vorteile, die die Rendite verbessern können. Die lineare Abschreibung (AfA) ermöglicht es, jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungskosten steuerlich geltend zu machen.
Für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt eine erhöhte lineare AfA von 3 Prozent für 33 Jahre. Für Gebäude ab 1925 bis 2022 beträgt die Abschreibung 2 Prozent über 50 Jahre. Seit 2019 gilt die befristete Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen: vier Jahre lang jeweils 5 Prozent zusätzlich zur normalen Abschreibung. Diese Sonderregelung macht Neubauinvestments besonders interessant. Zusätzlich können Werbungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierungskosten vollständig von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Attraktive Standorte für Immobilieninvestments: Wo lohnt es sich, zu kaufen?
Die Standortwahl entscheidet maßgeblich über den Erfolg einer Immobilieninvestition. Leipzig, Potsdam, Hamburg, Darmstadt und Berlin sind die fünf attraktivsten Städte mit dem geringsten Risiko für Wohninvestments. Leipzig liegt im Ranking mit deutlichem Abstand an der Spitze. Aber auch in Celle, wo – wie an vielen anderen Orten – über steigende Mieten und die Mietpreisbremse diskutiert wird, dürften sich viele mit der Frage „Möchte ich kaufen?“ auseinandersetzen.
Wachsende Städte mit stabiler Wirtschaftsstruktur und hoher Nachfrage nach Mietwohnungen bieten die besten Voraussetzungen für langfristig erfolgreiche Investments. Neben den Metropolen können auch kleinere Universitätsstädte oder Wirtschaftszentren interessante Investitionsmöglichkeiten bieten, wenn die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stimmen.
Immobilieninvestments: Wo liegen potenzielle Risiken?
Immobilieninvestments sind mit verschiedenen Risiken verbunden, die oft unterschätzt werden. Vermieter müssen immer mit dem Risiko von Mietausfällen und Leerständen rechnen. Unerwartete Leerstände können die Einnahmen erheblich mindern. Bei direkten Beteiligungen stehen der enorme Zeit- und Verwaltungsaufwand sowie das Klumpenrisiko bei einer Investition in ein einzelnes Objekt im Vordergrund. Viele Investoren unterschätzen den Aufwand für Mietersuche, Instandhaltung und Verwaltung.
Mit einer Kapitalanlage erzielt der Eigentümer trotz Mieteinnahmen oft keine Zusatzeinnahmen, sondern verliert Jahr für Jahr Geld. Unvorhergesehene Reparaturen, längere Leerstände oder problematische Mieter können die Rentabilität erheblich beeinträchtigen. Das Klumpenrisiko bei Einzelinvestments verstärkt diese Problematik zusätzlich. Darüber hinaus kann auch die Marktentwicklung ein erhebliches Risiko darstellen.
Schwankungen in den Immobilienpreisen oder eine Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel Mietpreisbremse oder steuerliche Regelungen, können die Rentabilität eines Immobilieninvestments stark beeinflussen. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit oder bei einem Marktrückgang sind Immobilien als Kapitalanlage nicht immer so stabil, wie sie oft wahrgenommen werden.