Hausverkauf und der Mieter will nicht ausziehen: Was tun?

Beim Verkauf einer Immobilie entscheiden zahlreiche Faktoren über den Kaufpreis. Einer ist die Frage, ob das Objekt vermietet ist oder ein Leerstand besteht. Während es bei Mehrfamilienhäusern durchaus förderlich für den Verkaufspreis ist, wenn die Wohnungen bewohnt sind, drückt eine Vermietung bei Einfamilienhäusern häufig den Kaufpreis.

Was Verkäufer im Vorfeld unternehmen können, um den Mieter loszuwerden, fasst dieser Ratgeber zusammen. Außerdem enthält er Tipps für Käufer, die ein vermietetes Objekt gekauft haben und den Bestandsmieter loswerden möchten.

Hausverkauf: Höherer Preis bei Leerstand

Bevor wir uns die verschiedenen Möglichkeiten ansehen, wie ein Eigentümer einen Mieter vor dem Hausverkauf zum Auszug bewegen kann, klären wir zunächst die Frage nach dem Warum. Eigenheime lassen sich üblicherweise mit einem höheren Preis verkaufen, wenn das Objekt ab dem Verkaufsdatum unbewohnt ist. Grund hierfür ist, dass viele Kaufinteressenten für sich selbst ein neues Zuhause suchen und daher nur leerstehende Häuser in Frage kommen. Auch wer ein Haus als Kapitalanlage erwerben möchte, favorisiert häufig nicht vermietete Objekte, um durch Sanierung oder Modernisierung einen höheren Mietpreis aufrufen zu können.

Welche Möglichkeiten hat man als Verkäufer, wenn der Vermieter nicht ausziehen will?

Möglicherweise muss der Bestandsmieter vor dem Verkauf gar nicht aus dem Haus gedrängt werden. Er hat ein so genanntes Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass er die von ihm bewohnte Immobilie vor dem Angebot auf dem freien Markt zum Kauf angeboten bekommen muss. Möglicherweise lässt sich dadurch das Problem bereits lösen.

Gerade langjährige Mieter könnten durchaus Interesse daran haben, das von ihnen schon viele Jahre bewohnte Haus selbst zu kaufen. Als Hausbesitzer ist es in solchen Fällen sinnvoll, sich Unterstützung von einem Immobilienmakler einzuholen. Er kann den Marktwert der Immobilie zuverlässig einschätzen und die Verkaufsverhandlungen im Interesse des Eigentümers übernehmen. Besteht kein Interesse an einem Kauf durch den Mieter oder reichen seine finanziellen Mittel dazu nicht aus, gibt es weitere Möglichkeiten für Eigentümer.

Mieter eine Abfindung anbieten

Sollte ein Mieter vor einem geplanten Verkauf des Hauses weder freiwillig ausziehen, noch von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, kann ein Eigentümer eine Ablöse anbieten. Das muss nicht unbedingt eine bestimmte Geldsumme sein. Teilweise willigen Mieter auch in einem Wohnungswechsel ein, wenn der Vermieter die Kosten für den Umzug übernimmt und möglicherweise bei der Suche nach einem neuen Mietobjekt behilflich ist. Das ist zwar mit etwas Aufwand verbunden, kann sich mit Blick auf den zu erwartenden Verkaufspreis des Hauses jedoch auszahlen. Lässt sich der Mieter auch darauf nicht ein, gibt es rechtlich keine weiteren Möglichkeiten, um einen Mieter vor dem Hausverkauf aus dem Objekt zu bekommen.

Sonderfall: Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mieterverhältnisses

In einigen wenigen Fällen haben Vermieter das Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Das ist beispielsweise dann zulässig, wenn Mieter mindestens zwei Mieten nicht pünktlich oder in voller Höhe bezahlt haben. Auch wenn ein nicht sachgemäßer Umgang mit der Immobilie nachweisbar ist und eine erste Abmahnung keine Verhaltensänderung herbeigeführt hat, kann ein Vermieter außerordentlich kündigen. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein und einen kostspieligen Prozess zu vermeiden, empfiehlt sich vorab eine rechtliche Absicherung durch die Beratung eines Fachanwalts.

Möglichkeiten für Käufer: Mieter loswerden

Der Kauf einer Immobilie ist kein Kündigungsgrund, so dass ein neuer Eigentümer das bestehende Mietverhältnis zunächst übernehmen muss. Ihm steht jedoch die Möglichkeit offen, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf ordentlich zu kündigen. Dazu gibt es Fristen, die unbedingt eingehalten werden müssen. Besteht ein Mietverhältnis weniger als fünf Jahre, beträgt die Frist zur ordentlichen Kündigung bei Eigenbedarf drei Monate. Bei einem mehr als fünf Jahre bestehenden Mietvertrag muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden.

Wichtig ist, dass die Kündigung dem Mieter schriftlich zugestellt wird und der Eigentümer einen Nachweis über die Zustellung hat. Allerdings ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur dann zulässig, wenn der neue Hausbesitzer das Objekt selbst bezieht oder für nahestehende Angehörige nutzen möchte. Mieter können andernfalls gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen. Zu beachten ist außerdem, dass in vielen Regionen ab dem Kauf zunächst eine Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung besteht. Sie kann zwischen einem und zehn Jahren liegen.

Fazit

Einen Mieter aus einem Haus zu bekommen, welches in Kürze verkauft werden soll, gestaltet sich nicht unbedingt einfach. Bestenfalls ist der Mieter kooperativ und macht entweder von seinem Vorkaufrecht Gebrauch oder lässt sich auf eine Ablöse ein. Andernfalls sollte die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf rechtlich geprüft werden und kann eine attraktive Lösung sein.